Начнем с того, что заглянем в Гражданский кодекс РФ. В ст. 346 говорится, что гражданин, который предоставил в залог свое имущество, может пользоваться им и даже извлекать из него плоды и доходы. Речь идет о том имуществе, которое физически осталось у залогодателя, то есть об ипотечной квартире.
По сути, закон прямо говорит, что сдавать свою ипотечную квартиру заемщик может. Но здесь же в законе есть пара нюансов, о которых нельзя забывать. Во-первых, ипотечная квартира должна использоваться по своему назначению. Иными словами, использовать жилую квартиру под гостиницу или офис нельзя. Во-вторых, сдавать заложенное имущество заемщик может только в том случае, если для этого нет никаких препятствий в подписанном между банком и гражданином договоре.
Позиция банка
Таким образом, перед тем, как сдавать ипотечную квартиру, нужно внимательно прочитать договор с банком. Прямого запрета на сдачу жилья в аренду граждане, скорее всего, не найдут в договоре. Чаще речь идет о необходимости получить согласие банка или об уведомлении кредитной организации относительно планируемой сдачи квадратных метров в аренду.
В целом, банкиры в данном вопросе делятся на 2 лагеря. Одни поддерживают предпринимательскую жилку своих заемщиков. По их мнению, так заемщик получает дополнительные доходы и повышает свою финансовую устойчивость. Значит, проблем с возвратом кредита не будет.
Другие же, наоборот, опасаются, что сдача жилья в аренду может нанести залоговому имуществу определенный урон, что негативно скажется на стоимости объекта. Все-таки после длительной аренды любое жилье нуждается в ремонте. Также нет гарантии, что квартиросъемщики будут ответственными и не возникнет риск внештатных ситуаций.
Но, как бы там не было, заемщику перед сдачей жилья в аренду нужно связаться со своим банком и получить необходимое согласие.
Что будет, если не получать согласия банка?
Некоторые граждане полагают, что этап с оформлением согласия банка можно пропустить. Это будет большой ошибкой. Во-первых, у банка есть право проверять состояние заложенного имущества. Хотя, надо признать, на практике своим правом они пользуются редко. Во-вторых, информация о сдаче квартиры в аренду может дойти до банка по другим каналам. Например, кто-то из арендаторов, не договорившись с владельцем квартиры об условиях проживания, решит проинформировать банк о нехорошем поступке заемщика.
Если банк узнает, что заемщик сдает жилье без согласия кредитной организации, то может применить штрафные санкции к нарушителю. В самом худшем случае банк может потребовать досрочного погашения всего ипотечного кредита. И если у гражданина не будет финансовой возможности вернуть деньги, то может последовать обращение в суд и передача заложенного имущества для продажи с торгов.
Как правильно оформить согласие банка?
Пункт с оформлением согласия банки придумали для того, чтобы озвучивать свои условия. И одним из таких условий является сдача квартиры в аренду на короткий срок. Как известно, любые договоры аренды в отношении недвижимого имущества со сроком более 1 года подлежат государственной регистрации. В ЕГРН появляются соответствующие записи.
Для банкиров подобные обременения в отношении заложенного жилья нежелательны, поэтому они готовы одобрить сдачу квартиры в аренду, если гражданин, например, будет сдавать квадратные метры на 6-11 месяцев.
Могут быть и другие условия со стороны банка. Например, кредитная организация может потребовать согласие от страховой компании покрывать риски в периоды сдачи жилья в аренду.
В целом для начала переговоров и поиска взаимовыгодных точек заемщик должен подать в банк заявление в свободной форме. Гражданин предупреждает банк о своем желании сдавать ипотечную квартиру в аренду и просит согласие на осуществление данной процедуры. К заявлению нужно приложить проект договора аренды жилья.
Можно ли заработать на сдаче ипотечной квартиры?
Часто граждане легкомысленно относятся к процессу сдачи квартиры, считая, что стоит подать объявление и деньги сами поползут в карман, покрывая все расходы на обслуживание кредита. На самом деле, сдача жилья в аренду — это настоящий труд и вторая работа.
Во-первых, нужно подготовить жилье к сдаче в аренду. Если квартира без ремонта или без необходимого минимума мебели, то придется сначала вложить деньги для придания объекту недвижимости товарного вида.
Во-вторых, нужно найти подходящих жильцов. С ними владелец жилья проводит настоящие собеседования. Ему нужны ответственные, порядочные, платежеспособные граждане, которые присмотрят за квартирой, как за своей. И на поиск таких жильцов придется потратить немало времени.
В-третьих, нужно правильно оформить договорные отношения с жильцами и выбрать организационно-правовую форму для дальнейшей уплаты налогов с полученных средств.
В-четвертых, нужно быть готовым к различным расходам, начиная с экстренной замены сантехники в квартире и заканчивая тратами на регулярный ремонт, коммунальные платежи, страхование имущества и т. д.
В итоге, определенные деньги со своего объекта недвижимости гражданин, конечно, получит, если готов тратить время, нервы, силы. А вот если пустить всю ситуацию на самотек, то велик риск совсем остаться в убытке.
Напомним, на нашем портале граждане всегда могут пополнить свой кошелек, оформив займ на карту. Деньги в долг доступны гражданам РФ старше 18 лет при наличии регулярного источника дохода. Подтверждать его справками не нужно. Что касается кредитной истории, то важно отсутствие открытых обязательств с просрочками. Чтобы получить быстрый заем, гражданин должен заполнить простую заявку на сайте МФО, указав свои паспортные данные, контактные сведения, данные о работе и т.д.
